L’agibilità a Modena è il documento che chiude un intervento edilizio e attesta che l’immobile può essere usato in sicurezza. Non è più un certificato rilasciato dal Comune: in Emilia-Romagna si tratta di una segnalazione certificata di conformità edilizia e di agibilità, firmata da un tecnico abilitato. Attesta che l’opera è sicura, salubre e conforme al progetto. Capire come funziona evita sorprese quando si arriva al rogito, a un mutuo o a un affitto. Qui spiego cosa dicono le norme, con le regole della Regione.
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Prenota ora →Che cosa attesta l’agibilità a Modena
Il riferimento nazionale è l’art. 24 del DPR 380/2001. La segnalazione attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di edifici e impianti. Attesta anche la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità. Si presenta allo Sportello unico per l’edilizia. A Modena la presentazione avviene in via telematica sul portale del Comune, dove si può anche fissare un incontro con i tecnici dell’edilizia privata.
In Emilia-Romagna la disciplina è nell’art. 23 della legge regionale 15/2013, che parla di segnalazione certificata di conformità edilizia e di agibilità. Va presentata per gli interventi abilitati con SCIA e permesso di costruire. Per le opere in CILA e per i titoli in sanatoria è facoltativa. Il tecnico usa la modulistica edilizia unificata regionale.
L’agibilità non è un timbro: è la dichiarazione, firmata da un tecnico, che ciò che è stato costruito è sicuro, sano e conforme.
Quando serve l’agibilità a Modena
Il Testo unico la richiede per tre categorie: nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. La presenta chi è titolare del permesso o ha presentato la SCIA, oppure il suo successore o avente causa. Chi ha realizzato l’opera con SCIA o permesso di costruire rientra quindi tra i soggetti obbligati. Chi ha ampliato o sopraelevato casa a Modena deve chiudere con la segnalazione: il Testo unico la richiede espressamente per le sopraelevazioni. Il termine è di quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura.
La legge regionale allinea il termine: quindici giorni dalla conclusione effettiva delle opere, e comunque entro la validità del titolo originario. Le sanzioni scattano dopo la scadenza del titolo. Se la segnalazione arriva tardi, la legge regionale prevede 100 euro per ogni mese di ritardo e per unità immobiliare, fino a dodici mesi. Trascorso questo termine il Comune diffida a provvedere entro sessanta giorni. Poi la sanzione per la mancata presentazione è di 1.000 euro (LR 15/2013, art. 26).
| Intervento | Agibilità in Emilia-Romagna |
|---|---|
| Nuova costruzione, sopraelevazione | Dovuta |
| Altri interventi abilitati con SCIA o permesso di costruire | Dovuta (art. 23, comma 1) |
| Lavori in CILA | Facoltativa |
| Titolo in sanatoria | Facoltativa |
L’uso dell’immobile è consentito dalla data di presentazione della segnalazione. Resta però l’obbligo di conformare l’opera alle prescrizioni che lo Sportello unico dovesse stabilire in sede di controllo.
Cosa si allega e chi firma
La segnalazione è corredata da documenti precisi (LR 15/2013, art. 23, comma 3). L’asseverazione la firma il professionista abilitato, la conformità degli impianti la dichiara l’impresa installatrice. A livello nazionale il Testo unico prevede l’attestazione del direttore dei lavori (art. 24, comma 5); in Emilia-Romagna vale l’asseverazione del professionista abilitato (LR 15/2013, art. 23, comma 3, lettera b). La direzione lavori a Modena serve anche ad arrivare a fine cantiere con tutto già verificato.
- la comunicazione di fine lavori;
- l’asseverazione del professionista abilitato sulla conformità dell’opera al progetto e ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica e accessibilità;
- il certificato di collaudo statico o il certificato di rispondenza (LR 19/2008, art. 19), e la dichiarazione dell’impresa installatrice sugli impianti;
- gli estremi della richiesta di accatastamento, quando prevista;
- la SCIA per le eventuali varianti in corso d’opera.
Su un cantiere già chiuso raccogliere questi documenti è lungo. Per questo, sui lavori che seguo, li impostiamo dall’inizio. Il cantiere esegue. Non decide. E l’agibilità è la prova che ha eseguito ciò che era stato deciso.
Controlli, agibilità parziale e immobili senza agibilità
Il Comune può controllare. Le nuove costruzioni, la ristrutturazione urbanistica e la ristrutturazione edilizia sono soggette a controllo sistematico. Sugli altri interventi almeno il 20% è controllato a campione. I controlli avvengono entro sessanta giorni dalla presentazione, novanta per gli interventi complessi, dopo un’ispezione dell’edificio.
La segnalazione può riguardare anche una parte dell’edificio (agibilità parziale, art. 25 della legge regionale): singoli edifici o porzioni autonome, oppure singole unità immobiliari, purché le opere strutturali, gli impianti, le parti comuni e le opere di urbanizzazione siano completati.
| Aspetto | Cosa prevede la legge regionale |
|---|---|
| Controlli sistematici | Nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica ed edilizia |
| Controlli a campione | Almeno il 20% degli altri interventi |
| Tempi del controllo | 60 giorni, 90 per i casi complessi |
| Mancata presentazione | 1.000 euro, dopo diffida di 60 giorni |
Esiste anche un caso a parte. L’art. 23, comma 2, permette di presentare la segnalazione senza lavori per gli immobili privi di agibilità. Servono i requisiti di sicurezza, igiene e salubrità, l’attestato di prestazione energetica e l’accessibilità. La sicurezza strutturale si dimostra con il collaudo statico o, in sua assenza, con una verifica tecnica, una valutazione di sicurezza o un certificato di idoneità statica.
Salva Casa: cosa cambia per le altezze minime
Il Salva Casa ha inciso anche sull’agibilità. L’art. 24 del Testo unico (commi 5-bis e seguenti) consente al progettista di asseverare la conformità igienico-sanitaria. Vale per locali con altezza inferiore a 2,70 metri, fino a un minimo di 2,40. La Regione lo ha recepito con l’art. 23-bis della legge regionale 15/2013, introdotto dalla LR 5/2025 e ritoccato dalla LR 11/2025. Serve l’adattabilità e almeno una di due condizioni: un intervento di recupero con miglioramento igienico-sanitario, oppure un progetto con soluzioni alternative. Il tecnico stabilisce se il tuo immobile rientra.
L’agibilità con altezze ridotte non è automatica: è un’asseverazione che il tecnico firma solo se le condizioni di legge ci sono.
Come architetto a Modena lavoro dallo studio di Mantova e preparo la chiusura pratica insieme al progetto. Se emergono difformità, si passa prima dalla sanatoria a Modena. Le pratiche edilizie a Modena restano il quadro in cui si inserisce ogni chiusura.
Domande frequenti sull’agibilità a Modena
Il certificato di agibilità esiste ancora?
Il vecchio certificato rilasciato dal Comune non esiste più. In Emilia-Romagna si presenta la segnalazione certificata di conformità edilizia e di agibilità, firmata da un tecnico abilitato. L’immobile si può usare dalla data di presentazione, fatte salve le prescrizioni dello Sportello unico in sede di controllo.
Serve l’agibilità per una piccola ristrutturazione?
Dipende dal titolo. Il Testo unico la richiede quando i lavori possono influire su sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico. La legge regionale la collega a SCIA e permesso di costruire e la rende facoltativa per le opere in CILA. La valutazione spetta al tecnico, sul singolo caso.
Cosa succede se la presento in ritardo?
Il termine ordinario è di quindici giorni dalla fine delle opere. Se la segnalazione arriva dopo la scadenza del titolo, la legge regionale prevede 100 euro al mese per unità, fino a dodici mesi. Poi il Comune diffida a provvedere entro sessanta giorni e applica 1.000 euro.
Posso vendere una casa senza agibilità?
È un tema delicato che dipende dalla storia dell’immobile e dalla documentazione disponibile. Non do risposte generali. Se l’immobile ha già i requisiti, la legge regionale consente di presentare la segnalazione senza lavori (art. 23, comma 2). Prima di vendere conviene far verificare il caso a un tecnico.
Informazioni aggiornate a settembre 2026. Termini e modulistica possono essere aggiornati: prima di presentare la segnalazione controlla le versioni vigenti con un tecnico abilitato o con lo sportello del Comune.