La progettazione di una casa a Modena parte dal terreno, non dal disegno. Prima di scegliere stanze e finiture bisogna sapere cosa il Piano Urbanistico Generale consente su quel lotto, quale titolo edilizio serve e chi tiene il cantiere fedele al progetto. Sono quattro passaggi in fila: terreno, permesso, cantiere, agibilità. Li descrivo come li affronto io, architetto di Mantova che lavora in tutta l’Emilia-Romagna. Ogni passaggio ha la sua regola, e saltarne uno costa tempo oppure lascia la casa irregolare.
Hai un progetto simile? Ne parliamo in una chiamata gratuita di 15 minuti, senza impegno.
Prenota ora →Il terreno: cosa si può costruire davvero a Modena
Tutto comincia da una domanda semplice: su questo lotto, che cosa posso costruire? La risposta non sta nell’annuncio di vendita. Sta negli strumenti urbanistici del Comune. A Modena il Piano Urbanistico Generale è stato approvato con delibera del Consiglio comunale n. 46 del 22 giugno 2023 ed è in vigore dal 2 agosto 2023. Insieme al PUG è stato approvato il regolamento edilizio, con delibera n. 47.
Il PUG ha preso il posto dei vecchi PSC, POC e RUE. È composto da una strategia, dalla disciplina degli interventi, da una parte dedicata a vincoli e tutele, da una valutazione ambientale e da un quadro conoscitivo. Il Comune mette a disposizione anche un’applicazione WebGIS per consultarlo sulla mappa. È il primo posto dove guardare, e conviene farlo prima di firmare qualsiasi impegno d’acquisto.
Non cito indici o metrature ammesse, perché cambiano da zona a zona e non esistono numeri validi in astratto. Il mio consiglio è concreto: fai leggere il lotto a un tecnico prima di comprarlo. Un terreno che sulla carta sembra edificabile può avere vincoli, distanze o limiti che riducono molto quello che ci sta sopra.
Il progetto comincia il giorno in cui leggi il lotto, non il giorno in cui disegni la prima pianta.
La progettazione di una casa a Modena passa dal permesso di costruire
Costruire una casa nuova è una nuova costruzione, e le nuove costruzioni richiedono il permesso di costruire. Lo stabilisce il Testo Unico dell’Edilizia, il DPR 380 del 2001. In Emilia-Romagna esiste anche una SCIA alternativa al permesso, ma solo dove gli strumenti urbanistici comunali la prevedono, per interventi con disposizioni dettagliate (LR 15/2013, art. 13, comma 2). Per un lotto singolo la strada normale è il permesso.
A differenza di CILA e SCIA, il permesso non si esaurisce con la presentazione: il Comune deve rilasciarlo. In Emilia-Romagna il procedimento del permesso segue la legge regionale: il responsabile del procedimento istruisce la domanda entro sessanta giorni e il provvedimento va comunicato entro quindici giorni dalla proposta (LR 15/2013, art. 18). Se servono chiarimenti o modeste modifiche al progetto, il termine resta sospeso fino alla documentazione concordata. Per i progetti particolarmente complessi il termine di istruttoria può raddoppiare, con motivata risoluzione del responsabile.
Sono i termini di legge. La durata reale dipende dall’istruttoria, dalla completezza dei documenti e dagli eventuali pareri di altri enti. Per questo non prometto date: una stima seria si fa solo con il progetto in mano.
Una volta rilasciato, il permesso ha una scadenza. Nel titolo sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori, con questi limiti di legge regionale (art. 19 della LR 15/2013): non più di un anno dal rilascio per iniziare, non più di tre anni dal rilascio per finire. Trascorsi i termini, il permesso decade per la parte non eseguita, salvo proroga comunicata prima della scadenza.
| Fase | Cosa serve | Chi se ne occupa |
|---|---|---|
| Verifica del lotto | Lettura di PUG, vincoli, regolamento edilizio | Tecnico incaricato |
| Progetto | Elaborati e dichiarazioni del progettista | Architetto |
| Permesso di costruire | Domanda allo sportello, istruttoria del Comune | Tecnico e Comune |
| Cantiere | Direzione lavori e controllo dell’esecuzione | Direttore dei lavori |
| Fine lavori | Segnalazione di agibilità | Titolare del titolo, con il tecnico |
Il cantiere: il progetto decide, il cantiere esegue
Con il permesso in mano il progetto è approvato. Da quel momento la casa la costruisce l’impresa, e qualcuno deve verificare che la costruisca come da progetto. È il compito del direttore dei lavori. Lavora per te, non per l’impresa, e per questo può contestare una soluzione di cantiere che si allontana da quanto autorizzato. Il Testo Unico lo indica tra i responsabili della conformità delle opere al titolo.
Il principio che seguo è uno: il cantiere esegue, non decide. Su una casa nuova il riferimento è il permesso con il progetto depositato, e il controllo si regge sul cantiere e sui documenti, contabilità compresa. La sede a Mantova non cambia il metodo: le modalità di lavoro si definiscono già alla prima call, in base al progetto.
Durante i lavori possono servire varianti. Il punto è non improvvisarle in cantiere: una variante si decide con il tecnico, si documenta e si classifica prima che l’impresa la esegua; la SCIA di variante segue l’art. 22 della LR 15/2013.
Un progetto approvato non si difende da solo: lo difende chi controlla il cantiere per conto tuo.
Applico lo stesso metodo di lavoro dal progetto alla consegna: il progetto resta il riferimento fino all’ultimo giorno di cantiere. La progettazione di nuove costruzioni per me non si ferma al disegno, comprende la verifica del lotto e il controllo dell’esecuzione.
Agibilità: il passaggio che chiude la casa
A cantiere finito la casa non è ancora usabile a norma di legge. Va presentata la segnalazione certificata di agibilità allo sportello unico, entro quindici giorni dall’effettiva conclusione delle opere (art. 23 della LR 15/2013). La presenta il titolare del permesso, con il tecnico. Attesta sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, oltre alla conformità dell’opera al progetto.
Tra i documenti richiesti ci sono l’asseverazione del professionista abilitato, il certificato di collaudo statico, la dichiarazione sull’accessibilità, l’aggiornamento catastale e le dichiarazioni di conformità degli impianti. In Emilia-Romagna la modulistica regionale la chiama segnalazione certificata di conformità edilizia e di agibilità.
Le scadenze da segnare, tra Regione e Comune
Sopra le regole nazionali c’è la legge regionale. In Emilia-Romagna la disciplina edilizia è la LR 15 del 2013, modificata dalla LR 5 e dalla LR 11 del 2025 per recepire le novità nazionali. La modulistica edilizia unificata regionale è stata aggiornata da ultimo a gennaio 2026.
A Modena le pratiche si presentano in modalità telematica sul portale del Comune.
| Scadenza | Riferimento | Termine |
|---|---|---|
| Istruttoria del permesso | Art. 18 LR 15/2013 | 60 giorni, poi 15 dalla proposta per il provvedimento |
| Inizio lavori | Art. 19 LR 15/2013 | Entro 1 anno dal rilascio |
| Fine lavori | Art. 19 LR 15/2013 | Entro 3 anni dal rilascio |
Come architetto a Modena porto lo stesso ordine di passaggi in ogni incarico. Una casa nuova segue quasi sempre il permesso di costruire. Che sia una villa moderna a Modena o una casa più sobria, il percorso amministrativo è lo stesso. Cambiano le scelte di progetto, non i passaggi di legge.
Informazioni aggiornate a settembre 2026. Prima di acquistare un lotto o presentare una domanda, verifica con un tecnico o con lo sportello del Comune che norme e regolamenti siano ancora quelli citati qui.
Domande frequenti sulla progettazione di una casa a Modena
Da dove si comincia a progettare una casa a Modena?
Dal terreno. Prima del progetto si verificano destinazione urbanistica, vincoli e regole del regolamento edilizio sul lotto, consultando il PUG del Comune. Solo dopo si definiscono volumi e distribuzione. Farlo prima dell’acquisto evita di scoprire limiti quando il lotto è già comprato.
Quanto dura il permesso di costruire una volta rilasciato?
I lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio e concludersi entro tre anni dal rilascio. Scaduti i termini il permesso decade per la parte non eseguita, salvo proroga comunicata prima della scadenza. Per questo il cantiere si organizza prima del rilascio.
Chi controlla che il cantiere rispetti il permesso?
Il direttore dei lavori, che lavora per il committente e non per l’impresa. Il Testo Unico lo indica tra i responsabili della conformità delle opere al titolo. Per questo può contestare una soluzione di cantiere che si allontana da quanto autorizzato, prima che diventi un problema a fine lavori.
Cosa rischio se salto uno dei quattro passaggi?
Ogni passaggio ha la sua regola. Senza verifica del terreno puoi comprare un lotto che non regge il progetto, senza permesso non puoi costruire, senza controllo il cantiere si allontana dal progetto e senza agibilità la casa non è formalmente utilizzabile. Saltare un passaggio costa tempo oppure lascia la casa irregolare.